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《首購》預售屋免驚!看懂這三張圖買屋、交屋到驗屋絕不吃虧

好好編輯 2023-12-12
#驗屋 #新成屋 #預售屋
591 地產學堂_預售屋免驚! 看懂這三張圖絕不吃虧

591 地產學堂_預售屋免驚! 看懂這三張圖絕不吃虧


文章內容由 591 房屋交易編輯部授權提供 【陳珈汶/採訪報導】

 近年來房價居高不下,對於想買房、尤其是年輕人來說,被視為可在工期幾年間「分期付款」的預售屋,就成了自備款不足、又想購屋的首選。但預售屋尚未蓋好就得決定是否購買,沒有實際的成屋可以好好觀看,對房子的了解,只能透過建商提供的一樓平面圖、全區平面圖、家配圖等圖片,來憑空想像未來房子成形及居住的模樣。而這幾張圖是建商用來銷售用,通常都會美化過,這時,看懂這幾張圖就很重要了!
|一樓平面圖:看整體環境 注意公設二工及車道出入
首先第一重要是一樓平面圖先看社區整體規劃與周邊環境相對位置,如周遭面山或是靠河、離馬路多遠、棟距多寬等,另外,除標示的路寬以外,可直接詢問案場人員社區退縮距離,就能計算出真正的棟距。另外,注意社區車道出入的動線,出入口位於巷弄還是大馬路上,關乎未來騎車或開車出入的方便性。
再來看一樓設置了哪些公設,通常一樓會設置的公設有管理室、信箱區、接待大廳等,可留意從進社區大門開始,動線是否符合生活習慣?如有些人習慣進電梯前就拿到信件及要取的包裹,若信箱區不在動線上需再另外過去,可能就會稍微麻煩一點。而在一樓平面圖看不見的公設,就必須詢問案場人員分別規劃在哪些樓層及位置。
常聽到公設最容易出現二工,對此,House123執行長邱愛莉針對社區常見的二工部分指出,如公設的部分包括原本一樓的機車停放空間改為迎賓大廳,並將機車停放空間改到B1與汽車同放;或是將頂樓原本做為機電水箱設備的屋突改成健身房或閱覽室;甚至是社區消防蓄水池當成游泳池使用。這些都屬於使用執照用途和實際用途並不相關的「違規使用」,一旦遭人檢舉為二工,就會面臨拆除的命運。
圖/一樓平面圖看社區公設位置及車道(黃框處)出入動線,且社區退縮距離也是計算真實棟距的重要關鍵(紅箭處)。(示意圖)

圖/一樓平面圖看社區公設位置及車道(黃框處)出入動線,且社區退縮距離也是計算真實棟距的重要關鍵(紅箭處)。(示意圖)

|全區平面圖:梯戶比例要恰當 樑柱影響空間規劃
再來是從全區平面圖可了解梯戶比,就是一層樓有幾戶、共用幾部電梯及樓梯等。而電梯與戶數比,通常建議在1:2到1:3之間,超過則得思考上下班等待電梯的時間。中信房屋新莊副都心店長林家民提醒,當社區只有1或2支電梯時,其中1支必為貨梯,若是剛交屋搬進去,則會面臨將近兩年期間住戶陸續裝潢入住,貨梯被載運材料及家具的占用情形。
再者,全區平面圖上也可大致看出樑柱位置!無論是否有風水上的問題,實際在生活上可能也會有裝潢難以避開,或是橫樑深度吃掉天花板高度等困擾。拿到平面圖後,先找到實心黑框,這就是所謂的柱體;將其連接起來的部分可能為樑。如下圖C戶,客廳、兩間臥室及廚房上方可能有樑(粉紅長條處)經過,壓樑的部分其空間高度可能會被壓縮,未來在裝潢上可用天花板的設計減少視覺上的壓迫感。
另外,若在平面圖上看到虛線(紅框處),務必詢問清楚虛線作用為何,以免有二工的疑慮。林家民也提醒,現場除了比對圖面,若遇到不清楚更可直接詢問案場人員,並且注意合約內是否有「二次施工同意書」以免誤簽,才不會花大錢後遇上一堆麻煩。
圖/一樓平面圖看梯戶比、樑柱與採光,小心虛線可能是二工。(示意圖)

圖/一樓平面圖看梯戶比、樑柱與採光,小心虛線可能是二工。(示意圖)

|家配圖:確認比例尺寸 生活家電要有位置
當無法到現場丈量、或沒有樣品屋可參考時,家配圖就是對未來「家」的想像藍圖,可以請銷售人員將常見的重要尺寸,如客廳、廚房、臥室的面寬、縱深等寫在圖面上,一般來說,客廳座椅到電視距離要有250cm以上,看電視才不會有壓迫感;也可用家具常見尺寸,如標準雙人床為152cmX188cm,去推估擺進去後,是否還有空間可放其他家具等。另外,廚房和陽台的尺寸也很重要,因為冰箱、冷氣室外機、洗衣機是生活中必要、且需要空間擺放的家電。務必要掌握這些空間的大小,以免發生買了冰箱塞不進去,還要另覓合適且塞得進去的尺寸,而影響未來生活需求及居住動線的順暢性。
再來,家配圖上的黑色方塊通常為柱體,如全區平面圖提到將其連接,可大致知道樑的位置;而在裝潢時就可以與設計師討論如何利用裝潢的方式去避開和美化。像是進門玄關處有一柱體,就可以做收納櫃體;客廳則可在過樑處下方做電視牆及櫃體,沙發區設置在對面,除了更充分利用空間外,也可避開風水上所謂的壓樑。
最後,在家中的起居及打掃動線,是否符合生活所需。房子最好有兩個採光面,空氣才有機會對流。客廳最好的是直接採光,退一步則為廚房間接採光,最不好的則是被房間擋住而成為暗室。再來就是若房間都有採光,但也要注意臥室開窗面外是什麼,窗外是室外機擺放位置,可能會有運轉噪音及熱氣的產生;另一間開窗面向後陽台,採光可能因晾曬衣服受影響。
TIPS:
一般預售屋都會規劃樣品屋供民眾詢問時,有具像化的實體陳設可參考。對此,林家民提醒民眾在參觀樣品屋時,須留意樣品屋衣櫃通常做的比較淺,如45cm,也多使用開放、透明的材質,讓整體空間呈現通透感,視覺上也會覺得空間有寬敞的效果。但實務上,民眾的收納習慣或是為了美觀並不會使用這樣的衣櫃,所以看樣品屋時務必問清楚衣櫃尺寸,若手邊沒有現成測量工具,可嘗試手臂平舉至櫃體深處丈量,若有超過基本上衣櫃深度就會超過60公分。

《好日子》好好編輯,購買如何全面了解房屋環境、格局和配備,掌握屋況避免期待不符:

三張重要圖面,事先掌握減少期待落差,買屋交屋驗屋一切順利
一樓平面圖:
觀察社區整體環境和位置。注意社區退縮距離,計算真正的棟距。查看車道的出入動線,便利性會成為未來日常生活的重點。
全區平面圖:
藉由平面圖了解梯戶比(電梯與戶數的配比)。留意樑柱位置,除了影響裝潢和居住外,購買的坪數也會悄悄被樑柱吃掉了。虛線可能是二工事先詢問清楚做好心理準備。
家配圖:
確認比例尺寸,了解家具擺放空間。考慮生活和居家使用日常不只是美美的圖片,如冰箱、冷氣室外機、洗衣機等加劇安放,留意黑色方塊表示柱體討論避開方式,檢查採光狀況調整居家配置。
圖/樣品屋常使用透明材質讓空間更有通透感,尤其要留意衣櫃的深度是否符合市面常見尺寸。(示意圖)

圖/樣品屋常使用透明材質讓空間更有通透感,尤其要留意衣櫃的深度是否符合市面常見尺寸。(示意圖)

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