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驗屋需要複驗!?【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】你可能不知道的流程和魔鬼細節,驗屋管家現身說法

好好編輯 2024-05-19
#新成屋 #預售屋 #注意事項 #驗屋流程
【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】

【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】

    經歷了超過數千位驗屋諮詢後,好日子科技驗屋的驗屋管家想跟大家分享【預售屋驗屋】和【新成屋驗屋】最常遇到的問題,還有那些讓屋主超級頭痛和搞不清楚的流程規定,以及需要注意卻忽略的小細節,同時公開超常被詢問的其他驗屋公司做法是否合理的問題?
幫助大家再買屋、交屋、驗屋到入住這段時間中都可以掌握流程時間點和細節,讓自己入住時更有保障和安心。
預售屋驗屋、新成屋驗屋流程和五大重點階段

預售屋驗屋、新成屋驗屋流程和五大重點階段

首先是預售屋、新成屋驗屋重要流程 5 階段,驗屋管家也會分別整理出這些階段中,各個屋主和鄰居們最常遇到的問題和要特別注意的小細節,幫助大家在這個交屋驗屋過程中都有清楚的資訊好做評估判斷,開開心心的交屋:
1.  驗屋費用報價和下訂
2. 預約驗屋日期
3. 執行初驗
4. 交付驗屋報告
5. 修繕與執行複驗

ㄧ、驗屋費用報價和下訂:   

    目前執行驗屋的大小公司報價方式各不相同,區域性也有落差,大多以坪數作為計算基準,常見方式為《一定坪數內驗屋師出班的固定費用+每坪費用來計算》,而坪數計算應以室內實際坪數為主,不是權狀坪數喔!因為驗屋師到府服務的範圍多以該住戶的室內空間為檢測範圍,像是不會檢驗公設、梯間、大廳等等…,其中也因為這些公設部份點交前多為建商應該負責,點交後也會管委會來負責,所以在這個階段的驗屋範圍就會先以屋主的室內空間為主。以下屋主常遇到的驗屋價格需要注意的問題快快小筆記:
價格不透明搞不清楚基礎固定費用和每坪費用
※ 打電話和專人報價才知道費用,每次詢問費用有可能又會變動
※ 報價的費用包含哪些服務和檢驗項目沒有說清楚,初驗一次價錢、複驗又一次價錢、有些項目到了現場才知道要加價購,到了現場才知道原來費用有這麼多
※ 要下訂金付費方式太複雜,有的收 20%~30%當作訂金,或者要用現金,匯款帳戶非公司帳戶或沒有依規定開立發票等等,缺乏保障或是提早 3 個月預約但是不知道 3 個月後驗屋公司或窗口不見了
※ 下訂後沒有訂單或者缺乏通知引導,不知道下一步應該怎麼執行
所以探訪驗屋費用和價錢的時候,可以找資訊和價格公開透明的公司,了解報價或者不是依賴電話口頭說明有明確訂單資訊和匯款資訊作為雙方憑證更為安心。
【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】驗屋費用報價和下訂、 預約驗屋日期

【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】驗屋費用報價和下訂、 預約驗屋日期

二、預約驗屋日期

    預售屋新成屋的驗屋日期需要跟建商先行協調,交屋日期延後已經變成常態,屋主常常因為不確定日期只能被動等候通知,也會因為一延再延最後不確定什麼時間點可以找專業驗屋公司協助,以至於最後時間很難排定,或者預約的時候因為窗口說明和流程不清所以不知道怎麼安排,這邊整理了一些常見的狀況。如果遇到了別擔心喔:
※ 常常聽到《使照》全名是使用執照,可做為時間依據參考,使照其實是建築物完工後,規範該建築物用途的執照,有了使照才可以真正的使用讓屋主們往下到驗屋、交屋、入住的流程,為了保障預售屋的購買權益在法規上有規定,民 112 年《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 15 項提到『賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋』且有明確的義務範圍,包含交屋前的瑕疵修繕,如果逾期需按日計算延遲利息,所以當查詢使用執照下來後就表示時間明確了!目前常見當建商提出申請使用執照的時候,可能是同步工程進度水電等等大約完成度是 70%~80%的狀況
※ 建商通知初驗各種奇怪規定,限定人數、限定時段、限定部分設備和項目不能測試、限定驗屋時長…等等,都是可以再做協調的,其實驗收中這絕對是屋主的權力,民 112 年《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 13 項如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。在這個情況下確實是雙方協調而不是單方面的買方配合。
【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】形式:建商帶驗、設計師代驗、自行驗屋、專業驗屋公司

【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】形式:建商帶驗、設計師代驗、自行驗屋、專業驗屋公司

三、執行初驗

 其實執行驗屋可以有多種形式,常見的有: (表格化)
    既然驗收是屋主的權益當然驗屋也可以由自己來做選擇,不過需要注意的是以上不同的角色來驗屋自然有不同的角度和立場,以建商自己帶驗的話當然較有失第三方客觀的立場,且常常因為大部分的民眾即使購置房產也很難消化這麼多專業建築、工程和施作的各種資訊,所以很容易走馬看花,或流於外觀上的瑕疵問題,在功能和細節上常常忽略,以至於入住或裝潢後才發現狀況,到時錯過修繕的最佳時機,後續又需要花費大量金錢或時間來自行處理,如果沒有這麼多時間搜集資訊和專業設備輔助,當然最後會選擇專業驗屋公司比較安心。

四、交付驗屋報告

    驗屋報告的呈現形式其實並無統一規定,多依照各驗屋公司的呈現方式而定,也跟驗屋師現場執行的工作流程有關,較傳統型的做法會由專業驗屋師依照預計驗屋項目配合平面圖面,按圖索驥在紙本上和表格中紀錄勘驗結果,同時針對部分驗屋項目拍攝影像來做為對照憑證,會比純文字更好消化,然而也因為紙本和手寫紀錄常常會有疏漏或者紀錄標準不一,造成比對困難,或者因為案場多位驗屋師分工進行,紀錄彙整落差而有遺漏,當然也會比數位化的流程多上許多久候的時間,所以好日子科技驗屋就有研發獨家的驗屋 App 專為驗屋師案場執行打造,幫助加速流程、即時雲端資料彙整資料、分工任務指引、後台系統串連客戶資料和通知,當然最重要的就是可以在用最快速有效率的方式即時提供完整影像的驗屋報告,而這份報告真正的用途又能夠幫助到哪些呢?
1. 幫助屋主全面的了解真實屋況和比對房屋區域
2. 針對有問題需要修繕的項目,即時反映給建商透過位置、比對圖片和數據量化的檢測結果,可以客觀溝通如何修繕,避免主觀判斷或口說和純文字手寫的落差造成偏誤,影響最後修繕時程拉長或缺漏
3. 透過完整的驗屋報告如同房子的健檢報告和使用手冊,也可與設計師在裝潢討論時重新調整預算和施工的分配,如果預算有限的情況下,讓房子的優缺點可以得到最好的預算分配來補強或強化,配置會更加合理,同時在裝潢後如果有出現一些工程上的爭議也可以透過原始屋況了解是裝潢前還是裝潢後所造成做好權責釐清。
4. 未來居住遇到要修繕的時候,可以參閱原始屋況,搭配水電圖、結構圖了解電器配置和迴路,可以幫助與未來修繕的工程團隊,更快解決問題。
【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】24小時交付完整驗屋報告

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五、修繕與執行複驗

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,房屋有瑕疵由賣方限期完成修繕,這是在法規之中賣方需要負起的責任,進行修繕後又應該要如何確認是否有把原本的瑕疵確實處理完成?雖有法規說明需要限期完成,但人為執行時就會有很多變形和不同規定,哪一些是屋主在這個環節中需要特別注意的特殊狀況?
1. 建商修繕依照驗屋報告
目前越來越多建商在良好的品質和要求下,也會接受第三方的驗屋報告作為依據修繕,因為一個社區或者大樓很難完全是從營造到工班和建設乃至於設備廠商,都是自己一條龍的公司全部獨立完成,多方合作的情況下建商也可依據外部第三方檢測的客觀資訊,反映給其他合作對象進行修繕和補強。
2. 建商修繕依照自行記錄的修繕單為準
建商有自己的驗收格式和項目,並以當下紀錄和認定來做修繕,此時就需要注意初驗檢測到的問題需要一一跟工務主任和現場承辦確認是否有紀錄完整,尤其有特別重大的功能問題,如滲漏水等情事,就需要確實紀錄完整屋主確認後再做簽章,表示雙方共識,避免因為口頭說明或者你說東他寫西,最後原瑕疵沒有修繕完成沒有確實解決問題,造成困擾
3. 修繕完成到複驗時間通常多久
通常遇到的狀況多為 2 週~2個月,其中常遇到不同因素影響例如:缺工、原料建材、集中全社區初驗都完成後才一起修繕….等等。當然也有遇過 3 個月以上甚至半年才修繕完成的狀況,但實在為少數,因為時間拖得越長其實對於屋主來說接下來的裝潢、入住、再到居住生活安排都影響不小。
4瑕疵和問題確實修繕後再複驗
修繕時間拉長雖然影響不小,但若問題沒有解決更是困擾!建議可以在通知複驗前就跟建商、承辦人員再次確認「初驗所檢測到的瑕疵和問題都已將處理和修復,再進行複驗」避免複驗時發現其實狀況依舊或根本沒有修繕,也是浪費時間和資源,最後交屋日期又再次延宕。
5. 複驗時針對初驗需要修繕的部分再次勘驗,完成複驗報告
複驗的作用針對對初驗檢測到的問題,確認建商進行修繕後,第二次的勘驗瑕疵和問題是否有被解決,許多項目還是需要工具設備和專業儀器才能判斷,檢測後理當也需要有完整的複驗報告,方便屋主核對修繕後的屋況,這樣才能確保問題是否已被妥善解決了!若是仍有未盡工事之處,也有依據再跟建商溝通協調後續處理辦法,若是真的無法完成工事,有沒有機會找到買賣雙方其他的共識。
【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】驗屋管家重點小筆記

【新成屋、預售屋驗屋行業細節大公開】驗屋管家重點小筆記

    新成屋驗屋和預售屋驗屋,在經歷過以上重要 5 階段後(不是人生悲傷五階段喔),終於就可以安心交屋了!確實房子是未來我們居住的家,不管是投資和自住,都佔有相當很重大的資產比例和價值,所以多重的保障未來交屋後可以更踏實,好日子科技驗屋管家最後幫大家總整理以上各個階段的重點注意事項:
☆ 選擇驗屋價格透明化和誠信很重要,不要傻傻被扒了多層皮
★ 訂金付款除了便利外還要有憑證
☆ 驗屋是法規上買家的權益,從日期、人數、項目都是可以賣家協調溝通的
★ 由誰來協助驗屋可以多想想不同角色和立場所執行的目的和幫助性
☆ 交付報告的速度和效率有助於修繕和交屋還有減少爭議
★ 完整的驗屋報告透過位置、對照圖、量化數據將屋況透明化,友善三方溝通解決問題
☆ 有了完整的屋況健檢報告和屋況使用手冊,對於可以陪伴你一起變老的房子會更有保障,也適用於入住之後的裝潢跟未來修繕
★ 驗收單、修繕單簽名時需要再確認一次雙方對於屋況的共識再簽名
☆ 確認建商有確實完成修繕後再進行複驗


參考資料來源:
內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》修正日期民國 112 年 06 月 19 日
發文字號:台內地字第1120263817號 公告
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