『 住展雜誌 』買房失真 1-3 | 好日子科技驗屋 591 房屋唯一指定特約
『 住展雜誌 』買房失真 1-3
好好編輯 2025-11-20
#新成屋 #中古屋
文／朱福山
買房失真 1／看屋沒聽到、入住吵到爆：中古屋低頻噪音與震動成隱形殺手
交屋滿第3個月時，阿哲第一次感受到「買錯房」的念頭。那天半夜，他跟老婆坐在客廳裡對視，原本安靜的牆面卻傳來持續的低頻震動。那不是會讓人驚醒的噪音，更像貼在耳邊、不斷持續的嗡鳴聲。只要樓下住戶開冷氣，他家主臥的窗台就會傳來這音頻。
「那不是吵，是低頻在動。」他形容，像整面牆悄悄地一起震，他甚至自嘲自己比較「敏感」，但這已經影響夫妻倆人的作息了。他們最後決定不睡主臥，搬到較小的次臥睡。
購買老宅，專家建議需同時留意樓上樓下的屋況，是否會影響自家居住品質。
看屋看不到、睡過才知道
阿哲買的是一間屋況整理乾淨的50年老宅。看屋時，他檢查了牆壁、天花板、滲漏水、鋼筋外露，也察覺地板和牆面因年代產生些微不平，但都在可以接受的範圍內。冷氣也是新換的，房仲當時也說沒有問題。然而冷氣正常運作，並不表示它不會影響別人。
真正的困擾來自「設備運轉時的低頻共振」，樓下冷氣掛在外牆，震動卻出現在樓上。這類噪音不是大聲的敲打聲，而是像懸在空氣裡的一條細線，只要人待久了，就會慢慢攀上你的神經。白天看屋、燈光明亮、樓下不在家時，都不會聽見。問題只在夜深人靜、樓下開機時，才會完全顯現。它不是屋主刻意隱瞞，也不是房仲不講，而是看屋時的時間、情境本身，使得它根本不會出現。
「有些事情真的要睡過才知道。」阿哲說。
找誰，誰都不理
問題出現後，阿哲先下樓詢問租客，對方卻只說：「我們冷氣正常。」因為那戶是出租，他接著要了屋主的聯繫方式，希望能從源頭解決。但屋主聽完後也沒有要處理的意思，僅表示租客使用正常。這棟公寓也沒有管委會，他後來甚至打算找里長協助。
事實上，這類老公寓冷氣多半直接掛在牆上，即使設備本身正常，但年代久了，震動容易透過牆面傳到樓上，影響另一戶的居住品質。
驗也驗不出、契約也難保
記者追問阿哲，交屋時沒驗屋？
阿哲坦言，他以為中古屋就是目測確認是否滲漏水、結構有無問題即可，「覺得中古屋好像不會驗這些細微的東西」。
回頭檢查契約，阿哲發現自己更無力。
中古屋普遍採「現況交屋」，噪音與共振這類不穩定、肉眼不可見、且雙方感受差距極大的問題，在實務上都很難歸責。只要設備運作正常，就算影響別人，法律與契約也很難介入。
若樓板隔音不好，樓上小孩蹦蹦跳跳容易造成樓下生活困擾。圖／pexels
住不住，也賣不掉
更麻煩的是，他現在也無法立刻賣房。房子買不到半年，出售會面臨高額稅負，也沒有足夠的頭期款再換下一間。久了，他甚至萌生「把主臥廢掉不用」的念頭。
「如果我們父母要上來過夜，我還要先問樓下租客週末在不在。」他無奈地說。
他後來上網搜尋，發現這類糾紛並不少見。有人投訴環保局，但流程冗長，最後也常因「設備正常」而難以定論。
這並非單一事件，而是整個老屋市場的現實，許多問題看屋時不會出現，卻會在入住後逐漸浮現，並且很難透過購屋流程檢查。
買中古屋如拆盲盒
這次事件之後，阿哲開始重新思考下一次買房時該注意什麼，而老屋帶來的小瑕疵，早已不是最讓他煩惱的事。真正讓他吃苦頭的，是「看屋看不到、入住才知道」的隱形問題。
這不是個案，而是購買中古屋看不見的風險：它不會在看屋時出現，也不會寫進定型化契約裡；然而一旦發生，卻會持續影響生活。這樣的情形，有時候確實很像在拆盲盒，尤其對於感受較敏銳的人而言更是如此。
購屋前唯一能做的，就是針對自己的需求與在意之處，多做一點功課。
買房失真 2／合約再厚也保不了：屋況書盲區、裝潢陷阱、海砂風險一次看清
買房這件事，很多人相信「簽了約就有保障」。但實務上，大多數糾紛的起點，往往是這個以為理所當然的期待。
為了進一步搞清楚「合約到底保得了什麼、保不了什麼」，《住展》訪問律師、住保會與驗屋業者後發現，台灣住宅買賣契約雖然厚厚一疊，但真正能提供的保障，比多數買方以為的少。許多在住進去才浮現的問題，根本不是合約能決定的。
屋況說明書記載的內容，多數為屋主「他所知的」，示意圖。圖／pexels
住進去後，問題一一浮現
簽下文件那一刻起，以為以後都不會有問題，但很多麻煩根本不是條文能解決的事。像阿哲交屋後才出現的噪音、牆壁震動、共振問題，就是典型例子。
昭誠法律事務所律師蘇詣倫說，這類狀況在法規上通常稱不上「重大瑕疵」，也不是告知義務的範圍，而重大瑕疵才是中古屋契約中真正能啟動「瑕疵擔保責任」的範圍。只要樓下設備是「正常運作」，即使會影響樓上人的生活，買方也很難主張賣方要負責。
這類問題最難取證，只要設備正常使用，要主張瑕疵非常困難，也就是說，合約看起來寫得再清楚，都無法處理那些住進去才會顯現的問題。
住保會創會理事長吳翃毅補充，「這類噪音完全牽涉到個人感受，最棘手的就在於，自我感受沒有標準。」
屋況說明書沒寫進去的事
另一個被誤解最深的，就是「屋況說明書」。很多買方以為這張表格能保障所有屋況，但實務上屋主填寫的是「他所知的」。那些沒有寫進去、屋主也不知道的事情，例如樓上排水管使用狀況、社區歷史漏水紀錄、牆內鋼筋腐蝕等，全部不在保障範圍。
也就是說屋況說明書，它不是萬靈丹。買賣雙方以為都有紀錄、以為有書面文件，但實際上，那張表只能處理表面與已知的事。甚至連結構性風險，也不如買方想像中的「寫了就算」。
好日子科技驗屋營運長周昱存指出，最經典的例子就是海砂屋。許多中古屋買賣契約中都會寫「非屬海砂屋」，但這句話通常只是形式性的記載。因為檢測海砂屋需要拆除現有的材料去送驗，屬破壞性工法，且檢驗成本高沒人願意做。
「這項目有在屋況說明書裡，但有沒有被驗證，沒人得知。」周昱存說。多數內容靠屋主的陳述來記載，若日後驗出問題，賣方可以說：「我不知道」，責任難釐清。
購屋後計畫全室裝修的人，不妨趁拆除後好好診斷屋況，圖為施作隔音工程。圖／芬格設計
中古屋帶裝潢，風險更高
驗屋業者與室內設計師都指出，中古屋若附帶裝潢，風險往往更高。隱蔽工程多半藏在牆內、天花板內、地板下，光靠肉眼看不到，但只要拆開確認，就等於破壞現況，等同讓賣方脫責。管線是否改動、施工是否合格、是否有偷工減料，光靠肉眼完全看不出來。
買方以為買的是現成裝修好的房子，但實際上買到的是一個無法查證的工程包。
而最容易讓買方誤以為「寫得很完整」的，其實是預售屋合約。預售屋合約通常厚厚一疊，條文看上去很細緻，但裡面有許多「彈性條款」，例如工期因不可抗力得延展、建材可在「等級相當」下調整、設計可「微調」、履約保證多半只保倒閉不保品質等，買方以為這些條文很嚴謹，但真正能約束建商的地方很少。
合約能處理的僅「可見瑕疵」
從中古屋到裝潢屋，再到預售屋，專家共同的觀察是，合約真正能保的，是那些「看得見、可驗證」的項目；但絕大多數糾紛，卻來自那些看不見、事前無法確認的地方。
進水管在牆後、老屋折舊難以目測、噪音共振測不到、海砂沒有驗、裝潢下的管線沒人知道，這些才是最讓買方痛苦的。
換句話說，買方以為紙上那份合約能提供保障，但現實是，它能處理的是「可見瑕疵」，而真正麻煩的常常是那些「不可見風險」。
買房失真 3／中古屋越漂亮越要驗！看屋期、5％保留款、裝潢暗病全面剖析
對多數人來說，「驗屋」常被當成買房時的加值選項，有預算再說、買新成屋再考慮。但實務上，真正讓買方痛苦的，往往不是牆面小裂縫或油漆瑕疵，而是那些交屋後才慢慢浮現的細節，例如滲漏水、排水不順、電線老化、冷氣排水錯位、裝潢掩蓋問題，甚至鄰里噪音。
驗屋早已不是「可有可無」，而是掌握房屋真實狀況的關鍵一步。由於近年驗屋需求大增，相關糾紛也隨之而來，內政部近日更表示，現今驗屋多為業界自創，非法定規範範疇，現正由內政部建築研究所進行研究，將擬統一檢驗標準。
購入裝潢越新越漂亮的中古屋，專家認為更需要驗屋，示意圖。圖／pexels
中古屋才更要驗
好日子科技驗屋營運長周昱存觀察，台灣長期存在一個奇怪現象，買預售屋、新成屋時大家搶著驗，但真正風險最高的中古屋、甚至外觀看起來最漂亮的裝潢屋，反而少人驗。「這完全是顛倒的風險排序。」他說。
預售屋、新成屋多半是在找施工瑕疵；中古屋則牽涉到多年使用的痕跡、材料老化，還得承受台灣地震頻繁帶來的未知結構風險。
以中古屋最常見的滲漏水為例，房仲多半只能問屋主「以前有沒有漏」。一句「修過了」或「印象中沒有」，就成了屋況說明書上的紀錄。但周昱存指出，就算表面重新粉刷、貼上磁磚，細縫、水痕往往藏在櫃體後方、天花板上方或管道間內，不刻意找，很難看到。
排水同樣如此。浴室坡度略微不對、陽台排水孔位置不良，看屋不一定發現，但入住後天天踩在微濕地板上，就知道問題多真實。
中古屋常見滲水問題，尤其需要留意浴室排水問題，示意圖。圖／pexels
漂亮中古屋的「化妝風險」
如果說中古屋本身就存在風險，那麼「整修過的中古裝潢屋」風險又更上一層。
哲空間室內裝修設計總監吳宜哲說，外觀看起來最漂亮的房子，反而是他最提高警覺的類型。「拆開後才知道，前一手為了賣房，到底蓋掉了多少問題。」
他也實際遇過不少案例：老磁磚沒拆直接覆蓋、滲水牆面抹防水後立刻上漆、天花板封板掩蓋鋼筋鏽蝕等，「很多人買了『看起來像新屋的中古屋』，一動工才發現問題一堆。」
更棘手的是，裝修過程中責任界線也容易模糊。吳宜哲坦言，裝修公司最害怕處理的不是格局，而是樓下鄰居的反應。「如果沒先記錄樓下原本的裂縫、水痕，施工後對方一句『是你們弄壞的』，你怎麼證明？」因此他每接老屋案，一定先去樓下拍照留底，避免事後扯不清。
從驗屋角度來看，有些問題能提前降低風險，有些則必須坦承「看不到就是看不到」。例如牆裡的進水管、地板下的排水管、封起來的結構縫隙，不拆就永遠只能推估。驗屋不是拆房子，它能做的是在不破壞前提下，找到更多線索。
把握看屋期7至14天
周昱存提醒，很多人習慣在交屋後、甚至裝潢前才想到驗屋，但此時尾款已付、點交完成，要談修補或折價幾乎沒有空間。
他建議把驗屋安排在交屋前、尾款匯出前，驗出瑕疵，才有本錢和賣方或建商協調。更重要的是，中古屋交易通常會保留7至14天的「看屋期」。這段期間買方可以自由進出房子，本來就是為檢查屋況而設。但許多人不知道有這個權利，甚至他有過最後一天上午才去找他們說要驗屋的業主，下午要交屋，即便驗出問題，也錯失談判機會。
住保會創會理事長吳翃毅則提醒民眾，新成屋或裝潢屋多半可依契約保留約5%尾款（注意是5%，不是5萬元），待建商修補完所有驗屋瑕疵、重新驗收後再交屋。「這筆保留款，是買方最實際的談判籌碼。」
中古屋則沒有保留款制度，因此更要在交屋前取得賣方同意安排驗屋；若驗出瑕疵，可要求修補或酌減價金。一旦點交完成，「買方幾乎只能自行承擔後續風險」。
驗屋重點與買方權益一覽表，資料來源：住保會吳翃毅。
驗屋同時也要兼管社區品質
買方往往把目光放在室內，但真正決定生活品質的，往往不僅此而已，還有「整個社區」。
最後，台灣物業管理學會理事長郭紀子提醒，許多人看房只盯著屋內裝潢，卻忽略了公設狀況、電梯維護、管委會運作、公共管線與機械設備。「真正影響生活品質的，往往是這些社區層級的問題。」
室內瑕疵驗屋可以抓，但社區管理好不好、設備是否老舊，通常是買方更應該提前留意的。
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