驗屋需要複驗嗎？【新成屋、預售屋驗屋】關鍵流程和魔鬼細節

經歷了超過數千位驗屋諮詢後，好日子科技驗屋的驗屋管家發現，大家最常感到頭痛的不是「房子怎麼買」，而是「房子怎麼交」。本篇將揭露預售屋與新成屋驗屋最常遇到的陷阱、搞不清楚的流程規定，以及被屋主忽略的魔鬼細節，讓入住後的每一天都更安心。

為什麼要驗屋？從預售屋到新成屋的 5 大關鍵階段

為了幫助大家在買屋、交屋、驗屋到入住這段時間中掌握主導權，我們將流程拆解為 5 大重點階段。驗屋管家將針對每個階段，整理出屋主與鄰居們最常踩到的雷區：

ㄧ、驗屋公司費用報價和下訂：錢該怎麼算？

目前市面上的驗屋公司報價方式各不相同，大多以「坪數」作為計算基準。

許多人可能會被「權狀坪數誤導」，由於驗屋師到府服務的範圍，多以該住戶的室內空間為檢測範圍，所指的是「專有部分」（室內空間），不會去檢驗公設、梯間或大廳等（這些通常由建商與管委會負責點交）。

驗屋公司報價常見陷阱

在詢價時，若遇到以下狀況請提高警覺：

因此，探訪和詢價時，選擇價格公開透明的公司，確認有明確具體的訂單資訊與匯款憑證，雙方各自有保障，也較安心。（瞭解好日子科技驗屋：一鍵報價）

二、預約驗屋日期：建商一直延期怎麼辦？

「交屋日一延再延」已是預售屋常態。屋主常因為時間不確定，導致很難預約專業驗屋公司。

什麼時候可以預約驗屋？看「使照」最準！

關鍵指標——《使用執照》（簡稱使照）。這是建築物完工後，規範用途並允許使用的執照，各縣市政府都可查詢「執照存根」系統，可根據建案所在縣市網站進行查詢（以台北市建管處為例）。

法規依據——根據民國 112 年修正的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 15 項，賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。

進度判斷——通常建商申請使照時，工程進度（水電等）大約完成 70%~80%。當您查詢到使照下來，就可以準備安排時間了。

遇到建商設下「驗屋障礙」怎麼辦？

建商通知驗屋時，可能會附帶奇怪規定：「限定驗屋人數、限定時段、限定部分設備不能測試、驗屋時間只能 1 小時⋯⋯等」，請放心，驗收是屋主的法定權利！

依據定型化契約第 13 項，買方發現瑕疵應載明於驗收單，並有權於自備款部分保留房地總價 5% 作為交屋保留款，直到修繕完成並雙方複驗合格後支付。這些規定都是可以「協調」的，並非建商單方面說了算。

三、執行初驗：該找誰來驗？

執行驗屋有多種形式，常見的為以下四種，透過驗屋表格呈現：

需要注意的是，以上不同的角色來驗屋，自然有不同的角度和觀點，例如是否有失第三方客觀立場、是否流於外觀瑕疵，而忽略了功能性的最佳修繕時機等。若本身具備營建背景、備有相關儀器，自行驗屋會是一種選擇；而若沒有足夠的時間研究法規或購買設備，初驗時可優先選擇專業驗屋公司，確保專業背景紮實、立場客觀、流程具備保障。

四、交付驗屋報告：不只是一張紙

驗屋報告的呈現形式其實並無統一規定，多依照各驗屋公司的呈現方式而定，也跟驗屋師現場執行的工作流程有關。傳統驗屋報告多為手寫紀錄，容易有字跡潦草、標準不一或紀錄遺漏的問題。相較傳統作法，依據平面圖面，按圖索驥在資料表格中紀錄勘驗結果，同時針對驗屋項目拍攝影像來做為對照憑證，會比純文字更好消化，也更有所依據。

一份好的數位驗屋報告能做什麼？

為了讓驗屋報告更完整易懂，好日子科技驗屋獨家研發驗屋 App，採用科技工具與數據化形式，透過系統化與工具模組，完整紀錄驗屋程序，並即時雲端彙整，屋主不僅可同步跟進驗屋進度，也可以在 24 小時就內取得驗屋報告。（了解更多：好日子科技驗屋——驗屋報告範例）

五、修繕與執行複驗：先別急著簽字

這是法規賦予賣方的責任，也是較容易鬆懈的環節，以下注意事項能幫助更有效率完成修繕與複驗。

1. 建商修繕依據

現在優質建商多願意接受「第三方驗屋公司報告」作為修繕依據。因為營造、水電、設備廠商多方合作，建商也需要客觀報告來要求下包廠商改善。

2. 修繕單要怎麼簽？

建商通常有自己的驗收單格式，並以當下紀錄和認定來修繕，此時提醒：建商通常有自己的驗收單格式，並以當下紀錄和認定來修繕，此時提醒：若初驗發現重大問題（如滲漏水），務必確認工務主任有將其完整紀錄在修繕單上，雙方確認完整後，再簽名確認，以表示雙方共識。避免口頭承諾「這個我會幫你弄」，最後原瑕疵既沒有修繕完，也沒有確實解決問題。

3. 修繕到複驗時間通常多久？

通常為 2 週 ～ 2 個月。其中常遇到不同因素影響例如：缺工、原料建材、集中全社區初驗都完成後才一起修繕⋯⋯等等。當然也有遇過 3 個月以上甚至半年才修繕完成的狀況，但仍為少數。建議屋主可密切追蹤修繕進度，並安排複驗，以免影響後續裝潢入住。

4. 一定要複驗嗎？影響與必要性

許多屋主問：「初驗有缺失，建商答應會修就可以了吧？」切記治本而非治標，以屋況來說，初驗是「找病因」，複驗才是「確認治癒」。舉例，若僅是將漏水處重新油漆，看起來完好，而沒有透過儀器複驗，這些隱形瑕疵，就有可能在入住後成為隱憂，因此，仍建議針對修繕建議進行複驗。在通知驗屋公司複驗前，可先與建商、承辦人員確認：「初驗所檢測到的瑕疵和問題都已將處理和修復，再進行複驗」。複驗的是確認問題「被解決了」，而不只是單純上妝。針對初驗的缺失再次勘驗，並取得複驗報告，確認屋況已達標。

5. 修繕後的複驗報告

複驗主要是針對修繕後，進行探勘，許多項目還是需要工具設備和專業儀器才能判斷，檢測後理當也要有完整的複驗報告，方便屋主核對修繕後的屋況。若仍未改善，則需再次要求修繕，或依據合約協調後續處理。

好日子驗屋管家重點筆記

新成屋與預售屋驗屋，在經歷過以上 5 階段後，終於可以安心交屋了！房子是一輩子的重大資產，好日子科技驗屋管家幫大家總結最後的心法：

過好日子，從住好房開始

選擇具備標準化流程與專業經驗的驗屋公司，能協助屋主更有效完成交屋驗屋流程，避免入住後才面臨反覆修繕與爭議。

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