什麼時候驗屋？新成屋驗屋最佳時機與時間軸，建商催交屋怎麼辦
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新成屋驗屋時機與流程
新成屋什麼時候驗屋？答案是：在建商取得使用執照、通知驗屋、正式辦理交屋（過戶、撥款）之前。 收到通知後越早預約初驗越好，因為後面還要留時間給建商修繕和複驗。
買房是人生大事，很多首購族收到建商的「繳款與驗屋通知書」時，心裡都會有這些疑問：「什麼時候該驗屋？是收到通知就要立刻去嗎？」、「如果建商一直催促交屋，我該怎麼辦？」
驗屋不是「有驗就好」，進場的時間點也是決定能不能順利入住、避免日後漏水爭議的關鍵。本文將為你完整拆解新成屋驗屋的最佳時期，並分享如果遇到建商催促，身為屋主該如何確保自身權益。
文章目錄
一、什麼時候該驗屋？新成屋驗屋時間軸
一般而言，新成屋驗屋的最佳時機是：在「收到使用執照」後、且在「正式辦理交屋手續（過戶/撥款）」之前。完整流程包含初驗、建商修繕、複驗三個階段，修繕一般需要 2～8 週（每個建案不一定），所以初驗要盡早進行。
為什麼是這個時間點？因為驗屋雖然是當下幾小時就能完成，但前後並不是一天就能解決的事，完整的流程需要預留足夠的時間給建商進行修繕與複驗：
| 階段 | 建議時間 | 相關事項 |
|---|---|---|
| 1. 收到驗屋通知書 | 建商取得使用執照後 | 核對通知上的日期，盡快預約驗屋公司檔期 |
| 2. 初驗 | 收到通知後盡早安排 | 全屋檢測，找出滲漏水、電路、排水等隱蔽缺失，列出缺失清單交給建商 |
| 3. 建商修繕 | 約 2～8 週，依缺失多寡而定 | 工班進場修正；屋主以驗屋報告或通訊軟體留存溝通紀錄 |
| 4. 複驗 | 建商通知修繕完成後 | 逐項核對初驗缺失是否「確實修正」 |
| 5. 正式交屋 | 複驗確認無誤後 | 簽署交屋文件；仍有未修項目，可善用交屋保留款。 |
驗屋通知單範例
二、為什麼一定要在「交屋前」驗屋？
實務上，影響性差很多。 在法律與實務上，「交屋前」與「交屋後」屋主的主導權有著天壤之別：
- 交屋前（主導權在屋主）： 房屋尚未點交，如果發現重大缺失（例如嚴重的窗框滲水、地磚空鼓），屋主有權要求建商「修繕完畢才交屋」。此時建商為了順利取得尾款，通常會積極配合修
- 交屋後（主導權在建商）： 一旦辦理完交屋、撥款，主導權就轉移到建商手上。雖然仍有保固，但此時要求建商修繕，可能會經歷排單、等待工班，或是可能影響裝潢行程被迫延期，耗時又費神。
不驗屋會怎麼樣嗎？很多缺失肉眼看不出來。好日子科技驗屋彙整 1 千份預售屋交屋驗屋報告，滲漏水約 佔 25%、結構空心約 92% 至於外觀瑕疵則是出現率 100%。內政部 115 年第 2 季的房地產消費糾紛統計也顯示，「施工瑕疵」與「房屋漏水」分居第 2、3 名，合計約占全部糾紛的兩成。
相較容易透過美容進行修繕的「外觀性瑕疵」，與居住品質與安全更相關的滲漏水或用電安全，如果沒有經過驗屋就交屋，這些問題往往要等到裝潢完或入住後才發現，此時修繕的時間和成本，以及影響範圍都會高很多。
房屋漏水畫面
三、建商一直催交屋、催撥款，該怎麼辦？
在實務上，常有屋主遇到建商以「進度延誤」、「銀行撥款期限到期」為由，希望屋主先辦理過戶撥款、甚至要求「先交屋，後續缺失保固再修」。面對這種壓力，屋主該如何自保？
1. 善用「交屋保留款（交屋款）」
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，買方有權在房屋有缺失時，在契約中保留房地總價 5% 的交屋保留款。在建商未將缺失修繕完成前，屋主是可以依法主張扣留這筆款項的。 (註：若是直接購買成屋，則需依個案買賣契約條款而定，但同樣可在協商時作為籌碼。)
2. 沒完成驗收，不簽任何「已確認」文件
任何寫著「已確認無缺失」、「同意交屋」的文件，在還沒完成驗收確認前，切勿因為建商或代銷的口頭承諾而輕易簽字，口頭承諾不等於書面保證。
3. 所有溝通留下書面紀錄（或通訊軟體溝通紀錄）
保存每次的缺失單、與建商的通訊軟體對話、修繕前後的對照照片。這些是與建商溝通協商的依據，也是日後發生爭議時最重要的證據。中間曾經簽署過的合約、文件、圖面與保留款說明訊息，也都建議可以留存下來，作為日後的備存依據。
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四、第一次驗屋的常見問題
Ｑ：收到驗屋通知後，多久內要預約驗屋公司？
越早越好。交屋潮期間驗屋公司檔期容易滿，初驗拖越晚，留給建商修繕和複驗的時間就越少。
Ｑ：建商可以限制驗屋人員的資格嗎？
不行。驗收是買方的權利，可以決定要自己驗屋，還是委託驗屋公司協助，建商沒有理由拒絕或限制人選。依內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第十三條的相關規定，驗收由買方進行，法規目前並沒有規定一定要具備特定證照才能協助驗屋——畢竟屋主自己驗收，通常也沒有相關證照。所以無論是自行驗收或委託驗屋公司，建商仍應配合辦理驗收程序。
Ｑ：預售屋和成屋的交屋保留款規定一樣嗎？
不一定。預售屋有內政部定型化契約的 5% 保留款規定；成屋則依個案買賣契約，簽約前就應確認條款。
Ｑ：驗屋當天要準備什麼？
預售屋、新成屋建議準備：合約與實際坪數、室內平面圖、水電圖，有客變的話加上客變圖，如果有建材設備表也一起附上（如果還有特別選色，色表也可以帶上）。
Ｑ：傳統驗屋與科技驗屋有什麼不同？
傳統驗屋多半由驗屋師現場手寫紀錄，事後再整理成紙本報告，耗時較長，也容易漏驗或漏記。科技驗屋則用 App 系統搭配專業儀器（如紅外線熱像儀）檢測，依標準化流程逐項記錄，缺失的位置與照片會同步上傳。屋主在驗屋當下就能即時查看進度，之後也能拿到電子版報告，用來和建商溝通修繕更清楚。
科技驗屋 vs 傳統驗屋
掌握驗屋主導權，讓入住變成真正的「好日子」
新成屋驗屋的關鍵，是在「使照核發後、交屋撥款前」完成初驗與複驗，並給建商合理的修繕時間。
收到通知後越早安排，越有主導權。如果平日工作繁忙、看不懂水電圖，或擔心自己一個人面對建商工班會居於劣勢，可以把專業的事交給好日子科技驗屋。我們用科學儀器把關看不見的風險，讓每個家買得安心、住得放心。
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